房地产企业想要减少税负压力？利用好现有税收优惠政策事倍功半！

房地产行业涉及广泛，工程、建设、管理、销售等等，那么所涉及的行业税务上的处理也是相当的繁琐，多少都有无法取得相关成本票的情况，无票支出繁多，使得公司账目利润虚高，企业所得税压力增大，今天就来聊聊如何利用相关政策解决成本进项问题。

从事房地产经营项目，从前期的建造、开发、开盘等到后续的推广、销售、代理等业务，其中大部分无法获得成本票或是只有少量成本。

建造过程中的各项费用，建筑安装费用；基础设施建设（项目内的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等等），及环境、卫生、园林绿化工程；公共配套设施费以及开发间接费用（特定成本对象的成本费用支出）。

包括人工的工资、报酬、保险，技术开发，技术维护，开办摊销等各种费用，后续销售需要支付的广告宣传及时长推广、销售代理、中介居间服务费，其他销售等费用。

那么想要解决这部分的成本票问题，可以试试下面两种方式：

1、小规模个人独资企业的核定征收

房地产公司可以找一些偏远地区、经济不发达地区的税收园区，在园区内注册小规模的个人独资企业，不需要在当地实体办公，享受当地的核定征收政策，把业务中的服务业务分包给成立好的个人独资企业来承接，按照开票额的10%进行核定，再按照国家五级累进制（5%-35%）的对应税率计算个人经营所得税。

举个例子，假如现在有400万的无票业务，分包给在税收园区成立的个人独资企业来做，所需要缴纳的税金是：增值税：400/1.01*1%=3.96（万元）

个人经营所得税：400/1.01*10%*30%-4.05=7.83（万元）

附加税：3.96*6%=0.24（万元）

税金合计：3.96+7.83+0.24=12.03（万元）

400万缴纳12万的税金后就可以直接转入法人私人账户自由支配，给房地产公司开具服务类型的票据列支成本，也可以开专票。

房地产可以成立的个人独资企业主营项目很多，分包不同的业务进行筹划，下面就列举几个进行参考：

XX某某广告营销中心

广告设计、制作、发布、代理；软件技术开发、推广、转让、咨询；化工产品（不含危险化学 品）销售；计算机系统服务；模型设计；包装装潢设计；工艺美术设计；组织文化艺术交流活动（不含营业性演出）；承办展览展示活动；会议服务；影视策划；翻译服务

XX某某建筑规划设计工作室

建筑装饰、城市规划、风景园林、灯光照明设计、咨询和技术服务；建筑智能化的设计与咨询服务；设计、制作、代理、发布广告；工艺品、艺术品、体育用品、家居用品、电子产品销售；动画、影视、三维模型、三维效果图设计、咨询和技术服务；地理信息系统技术开发、技术服务、 技术咨询（中介除外）。（涉及许可经营项目，应取得相关部门许可后方可经营）

XX某某劳务咨询服务中心

人力资源事务代理；人力资源管理咨询，网络推广，物流搬运和装卸；人力资源培训；企业 管理咨询，管理系统设计、软件开发、人力资源设计咨询、工程技术服务；人才测评，高级人才寻访， 人力资源外包人力资源信息网络服务；开展职业招聘洽谈会；提供劳务派遣服务。

2、自然人委托代征

如果不想成立企业，急需想要获得成本票的情况，可以通过委托代征的模式，通过委托代征个人到税务代开，个人只需要缴纳增值税1%，附加税0.06%，个税核定征收0.5%，综合1.56%即可完税，并且附有相应的完税凭证。

因为是划入的个人经营所得，所以公司拿到票后就可以直接入账做成本，不需要汇算清缴，代开时也不需要代开人到场，只需要出票的时候进行扫码实名认证即可。

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