利率、个税政策发“小礼包” 广州住宅市场活跃度有所改善

虽然严格的限购政策并没有丝毫松绑，但是上周5年期以上LPR下调、广州“个税和社保互证”等利好政策，也着实算是对楼市的“小礼包”了。虽然这样的政策对实际房地产市场刺激有限，但对于改善楼市气氛具有一定作用。

上周全市一手住宅网签1340宗(已剔除增城太平村、西瓜岭村、明星村共130宗安置房)，环比增加11.5%。此外，得益于11月中旬以来多区新货入市，成交连续两周攀升，上周末包括南沙、番禺在内的全新项目入市，亦有增城、花都、番禺等区域大盘加推，广州一手住宅市场活跃度较月初有明显改善。广州中原研究发展部认为，预计未来一段时间，成交量进一步提升的可能性较高。

上周广钢板块一手楼发力

数据显示，上周成交表现较突出的区域为荔湾，该区成交202宗，环比增加74%，广钢板块三大项目：华发中央公园、保利和光晨樾、中海花湾壹号累计成交101宗，占区域一半成交量。

据了解，由于广钢新城中小户型单位买少见少，未来新地块产品亦主要以三房以上大户型为主，因此不少买家加快对两房、90平以下户型单位购入速度。

此外，预计明年一季度广钢高价地块项目即将入市，其盈利售价将在6.5-7万/平左右，不少买家担心板块整体价格上调，亦“当机立断”入市。

外围区中，一手主要货仓南沙、增城上周成交量均出现环比提升的情况。其中南沙成交157宗，环比增加16%;增城成交358宗，环比增加12%。

此外，新盘跑量，加之年末项目促销，上周广州公寓市场成交保持良好上升趋势，共成交622套，环比涨幅为8%。

二手市场氛围略有升温

上周二手住宅共成交1007宗，环比上涨11.0%，周度成交量重回千套水平。近期，“利率下调”、“社保与税单可互证”等利好政策释出后，市场置业氛围略有升温，部分客户对后市信心有所增强，促使上周成交微幅提升。但从整体来看，目前市场成交仍处低位水平，成交能力甚至不及7、8月的1000-1100套水平。

价格方面，上周二手住宅网签均价为27208元/平，环比上周回落3.3%。由于上周中心区占比增加明显，导致价格冲高，而上周属于合理回落。

据广州中院研究发展部监测发现，在主要七区中，天河、白云、越秀三区成交表现良好，上周分别成交139宗、106宗、73宗，环比分别上涨35.0%、34.2%、15.9%。其中，天河成交占比从上周的15.4%上升至19.4%，环比大增4.0。

另外，需要指出的是，上周黄埔整体需求出现明显回落，仅成交47宗，环比下滑24.2%。其中，以老黄埔板块成交下滑更为明显，二手网签宗数环比下滑38.9%。广州中院研究发展认为，老黄埔板块房源楼龄偏旧，市场抗跌能力较弱。加上前段时间老黄埔板块需求活跃，部分客源、房源被快速消化，导致上周成交出现回落。

上周业主报价指数为27.3%，环比微跌0.6%。报价指数仍处低位，连续多周处30%以下，对后市信心较弱。另外，需要指出的是，近段时间业主房源意愿不高，新增房源数量连续六周不足千套，市场可选择性减少，客户入市热情较低。

整体看，上周报价下调1%-5%之间的盘源占49.9%，较上周增加5.2个百分点。而报价下调5%-10%以内的盘源占比则较上周减少4.7个百分点，共占12.1%。另外，上周报价上调1%-5%的盘源环比净减0.9个百分点，共占15.9%。

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